近两年 ，存量闲置物业改建养老项目需求量激增 ，主要目的是资产盘活 ，财务评价是这类养老项目可行性研究的主要环节 ，量化指标可以提供清晰的投资决议依据 ，因而备受投资人关注。凭证Z6尊龙凯时康养事业部多年投资项目评价履历 ，这类项目主要从以下三个角度举行评价：
收入角度 ，以收费崎岖和老龄生齿为主要指标
收入=综合收费*床位数*入住率+其他 ，从盘算公式来看 ，影响因素之一是综合收费 ，入住者能遭受的收费水平越高越好；因素之二是老龄生齿数目 ，具有消耗能力和消耗意愿的老龄生齿越多越好。在现实测算中 ，定位中高端的养老项目 ，以外地三高老龄人群的退休金水平为参照 ，比照外地同类养老项目平均收费水平 ，对评价项目举行定价。
本钱角度 ，以物业刷新、租金和人工本钱为主要指标
本钱=物业刷新+租金+人工+其他 ，从盘算公式看 ，因素一是刷新本钱 ，关于老旧物业 ，由于涉及加固、拆除、更新、消防等 ，且已有结构保存限制 ，刷新本钱甚至比新建项目本钱还高。因而在现实操作中结构合理的旅馆更易刷新成养老项目 ，本钱较低。年月老旧的砖混工厂刷新难度会较量大。因素二是租金 ，养老项目能遭受的租金远远低于同位置商业项目 ，租金崎岖直接影响运营期本钱。因素三是人工 ，作为劳动麋集型工业 ，员工招聘难度较大 ，且人力本钱占比高 ，项目的人工配比及人工获取能力直接影响盈利能力。
现金流、财务内部收益率和接纳期指标
凭证收入、本钱测算出的这三个指标作为项目可行性剖析主要依据。项现在期 ，净现金流往往为负 ，需要关注回正周期及整体测算期的累计净现金流 ，为正则项目可行。现在项目投资多为“资源金+贷款”方法 ，因而财务内部收益率要高于贷款利率 ，则贷款可以增添投资人收益。从实践来看 ，改建项目没有土地本钱 ，在刷新本钱可控的情形下 ，其投资接纳期一样平常在10年以内。
从实践角度看 ，区位较好 ，修建面积适中 ，刷新难度低 ，租金可控的存量物业较相宜改建为养老项目。
扫一扫
关注我们
地点：北京市向阳区北苑路86号院E区213栋
邮编：100101
联系电话：010-84108866（总机）
营业咨询：400-093-2688（免话费直拨）
